大手管理会社の担当マンから聞いた真実。～Part.2～

家賃アップに欠かせない秘密を、今日はこっそり、無料でお教えします。

 

投資として、また事業として安定収益が見込めるのが、賃貸事業です。

 

でも、最近の京都の市場は、物件価額が高騰し過ぎて、購入後の利回りは非常に悪いものなっています。

収益が確保出来ないと、物件に手を入れることも出来ません。

これは、低金利だからこそ、成り立つ事業モデルです。

 

 

物件価額が上がっているということは、売買を勧める不動産屋だけが手数料が高く請求できるので、一人儲けている感じですね。

 

そんな京都でも使える、新しい不動産投資パターンがあります。

普段は有料で賃貸事業のコンサルタントとしてお教えしている内容を、今日は無料でお教え致します。

 

 

普通の賃貸だけでは、高利回りは確保出来ない

 

 

昨今の賃貸市場は、これだけ人口減少と言われても、所有する土地に、あるいは土地を購入して、新築を建てる人が増えています。

 

そもそも、中古物件というのは、やはり築年数なりに、経年劣化を起こしているものです。

経年劣化での不具合は、基本的には保険も適応出来ない場合も多く、また突発的に起こります。

それに、ある程度の資金確保と心に余裕がないと、おちおち事業を運営することも難しくなります。

 

もっとも、今の市場で期待以上の好立地で、利回りも高く、本当にお買い得物件に出会うことが、非常に困難です。

そんな物件は無いと言ってもいいくらいです。

 

まず、物件価格が高騰し過ぎです。

私も物件資料を見ますが、不動産屋に「本当にこれを勧める気？」と思ってしまう物件の多いこと。

 

であるなら、それ程、高利回りが期待出来なくとも、自分の納得いく、また満足出来る物件を新築するのは、投資としてアリだと思います。

 

しかも今の時代は、超低金利でローンが組めます。

しかし、いくら超低金利時代とはいえ、超低金利でしか成り立たない事業はどうでしょう？

そもそも、単に収益物件を新築するだけでは、利回りは低いまま。

 

そこで新しい不動産投資パターンのご紹介です。

全て居住用の賃貸住宅にしてしまうのではなく、「賃貸併用建物」にしてしまうのです。

 

「テナント付き物件やろ？」とお考えになるのは、早いですよ。

テナント付き物件は、入居中は大きな収入源になりますが、出て行かれると打撃が大きいです。

しかも、テナントは決まらないときは、とことん決まらない。

 

ただでさえ、心労が重なるのが、賃貸事業です。

住居用でも不安があるのに、それをもっと不安にさせるような、そんな不安定な事業にしたいですか？

 

焦らないでくださいね。

 

 

1階を別活用します

 

 

なぜ、1階を別活用するのか？

それは、1階という場所の性質上、非常にリスクが高いです。

 

1階部分の住居は、日当たりが悪いことが多い。

また、プライバシーが保てないこともあります。

あと、防犯上の対策が取り難いこともあり、女性には不人気です。

洗濯物も干し難いですよね。

 

結果、空室が起こりやすく、リスクヘッジという観点からは、頭の痛い課題です。

結局、上層階に比べ、家賃を下げることで落ち着かせているのは、ご経験あるでしょう。

 

そこで、この1階の使い方、運用の仕方を、方向転換しましょう。

「住居系しか出来ない」ことはないのですから。

 

でも、それなりに高利回りのものを組み入れないと、全体を後押ししてくれません。

 

例えば、駐車場にして貸し出す。

 

ちなみに、駐車場の基準サイズがあるのは、ご存知でしょうか？幅2.5m、奥行き5mです。

つまり、12.5㎡も使ってしまいます。

 

それで、近隣賃料と同様ぐらいの月極めの賃料しか見込めません。

また、賃貸併用建物の1階部分なので、砂利敷きの駐車場というワケにはいかないでしょう。

やはり、最低でもコンクリート敷きが必要です。

 

そのコストをペイするだけでも、なかなかのものです。

別活用というより場合によっては、住居系にしていた方が、利回りが高いかもしれません。

 

テナントも、先ほど言いました通り、リスクが高い。

 

コインランドリーも利回り10％ほど見込める事業で、投資としては面白いと思います。

しかし、それなりに洗濯機や店内の掃除などにも手間が掛かります。

外部に委託することも出来ますが、結局、委託費等で収益が下がり、利回りも下ります。

また、コインランドリーは機械が非常に高額で、メンテナンスも必要になります。ここも泣き所の一つです。

 

 

それでは、不動産投資パターンをご紹介します

 

 

それは、1階を「レンタル収納スペース」にし、上層階は住居系にします。

 

最近流行ってきていますが、レンタル収納スペースとは、トランクルームに代表されるような、フロアーの中を細かく区切り、それぞれを別々に貸し出します。

 

この細切れにして貸し出すことが、ポイントになります。

 

細切れにしない場合、ゼロか100か。

つまり、一度入居となれば賃料が大きく入りますが、入らない時は、全く入らない。

 

でも、細切れにすることで、ゼロを無くせます。

 

しかも、大きな空間だからこそ、賃料を低く貸し出さないと借り手がつき難いのです。

 

ご経験ありませんか？

大きなテナントを半分にして、賃料を半分強でもテナントが入ったことがある。

または似たような話をお聞きになったこと。それと同じことが起こります。

 

しかも、細切れにする分、その分の差額が大きくなります。

 

別の例で言えば、ワンルームを二戸一にした場合、ワンルーム1室分の2倍の家賃にはなりません。

逆に言えば、ワンルームの利回りが高いのは、この原理を逆手に取って運用しているので、ファミリー向け物件より、高利回りになります。

 

しかも、レンタル収納は賃料がゼロにはなりません。

これが、安定的に収益を、利回りを向上させます。

 

しかも、レンタル収納は、1階が一番好ましいです。

逆に言えば、2階以上の場合、わざわざ預けたい荷物を持って、階段で上がってきません。

エレベーターなどの施設が必要です。

 

また、建物の前に車が置けるスペースがあれば、尚良しですよね。

 

 

需要ですか？

 

 

もし、需要が無いなら、この投資を行う人はいませんよ。

車ではなく、歩きながら周りを注意深く見ていると、何処かしこに存在していることに気付くでしょう。

 

分譲マンションの近くは、特に需要がありますね。

 

分譲マンションは戸建てに比べ、間取りの自由度が低い中で、少しでも大きくLDKを確保し、購買層が購入出来る価格帯に納まる広さなどを研究されて作られています。

 

この中で、設計側からみてスペースを省く場所は決まっています。

それは、収納なんです。

 

分譲マンションのチラシを手に取った際、よーく見て下さい。

収納は、やはり少ないです。

 

しかも、レンタル収納に荷物を預けると、どのようなことが起こるのか？

 

それは、基本的には長期利用が考えられます。

 

なぜか？と言えば、家に置いておけなくて、レンタル収納に預ける訳です。

ということは、家に戻すことが難しい。

結局、長く利用してくださる、という流れになります。

 

住居の賃貸より、安定的な運用が可能となります。

 

 

この組合せが

 

 

建築価格の高いRCでしたら、新築だと3～5％ぐらいの利回りでしょうか。

家賃が高く取れ、建築コストの低い構造でも、なかなか12％どころか10％も難しいかも知れません。

 

レンタル収納の併用建物であれば、その「なかなか」のとこに、留まることも可能です。

 

 

そこで、岸下の個人的なお勧め組合せを発表します。

その組合せとは、戸建賃貸住宅＋レンタル収納スペースです。

 

具体的には、戸建賃貸住宅の構造は、木造で3階建てにします。

1階は先ほどから出ている、レンタル収納スペースとします。

2･3階はメゾネット・タイプとするか、2･3階を別々のフロアーとして貸し出します。

 

ここで木造を用いるのは、建築コスト面と減価償却の早さ面からです。

 

土地の取得から行う場合、比較選択の出来る物件が増えるメリットがあります。

 

不動産投資を行いたくとも、物件に巡り合わないこともあります。

そのチャンスが増えます。

 

不動産投資のリスク分散としても、所有物件を各所に点在させる。

つまり、バラバラにすることは、非常に有効です。

 

また、不動産投資で重要となる出口戦略も、元々の建築コストが低い建物なので、売却時の価格が低くなります。

そうすれば購入できる方が増えていきます。

 

利回りが高いとは、投資金額をペイするまでが早いということ。

減価償却期間が過ぎた際に解体し別事業に移行するなど、選択肢が増えていきます。

 

 

戸建て賃貸の需要は？

 

 

戸建て賃貸は、必ず一定数の需要数があります。

ファミリー物件にお住まいの方にお聞きすると、多くの方が戸建てに住みたいと答えます。

 

需要が一定数というのは、理由があります。

それは、不動産賃貸サイトをご覧になると分かると思いますが、戸建て賃貸は、非常に強気な家賃を設定している物件がたくさんあります。その賃料を支払えるのは、やはり一定数の方となります。

 

しかし、一般より高い賃料が支払えるということは、少し失礼な言い方をすると、入居者そのものの質が高い方が多くなります。

 

つまり、オーナーからみて良い入居者ですよね。

 

もちろん、失敗しないためのノウハウや、運営の工夫なども必要です。

でもご所有の物件に、新たな収入源を加えてはいかがでしょうか？

 

今回も無料相談をお受けしております。

 

まず、お気楽に「インターネットのホームページを見た」とご連絡下さい。

 

もちろん、ご存知の通り、無理強いをするような売込みは行いません。

やらなくて良いものをやるような、費用の無駄遣い提案は行いません。

 

大変、申し訳ありませんが京都市近郊の大家様、ビルオーナー様に限らせて頂きます。

メールでも受付しております。

E-mail : daisuke@manshitsu-kyoto.com

最後までお読みくださり、誠にありがとうございます。