「家賃を下げた」高入居率や満室で、本当にいいのですか？
kyoto-assist相変わらず、家賃の下落に歯止めが利かない
現在のオーナー様を取り巻く賃貸市場は、
- 新築物件の建築は、止まることをしません。どんどん建っていきます。
- 新築や築浅物件は、相対に根強い人気がある。
- 新築のスタート家賃や低め設定なので、その分、既存物件の家賃が押し下げられる。
- 近隣には同じような物件が密集しており、互いに家賃の下げ合いをしている。
- 「うちはまだ大丈夫」と現実を踏まえた、家賃相場等の情報収集を行っていない。
- 事実、家賃を下げないと、入居が決まらない。
などです。
最近の賃貸市場で起こっていること
ご存知の通り、最近の賃貸市場に対して、一部の管理会社やオーナー様が躍起になって取り組んでいらっしゃることがあります。
それは、所謂、リノベーションやデザイン提案と言われるものです。
この流れは、ここ1～2年で傾向が強くなってきています。
私の個人的な考えとしては、工事を中途半端に押さえ込んだ修繕工事を行うより、ちゃんとした原状回復工事をやった方が良いと考え続けていました。
また結果として、入居も決まり易く、決まった入居者も長く住んでもらえる。物件にかけるオーナー様の思い、入居される方へのオーナー様の思いが届くとも考えてきました。
そして、入居が決まりにくい、ライバル過多の場合などに、リノベーションやデザイン提案を使うべきと。
これは、何もかもフル装備で売り出すのと同じで、その次に手を打ち難くなるので、来るべきときまで余力を残しましょう、との考えからでした。
しかし、半年近く前のお手紙でも書きましたが、最近は京都の管理会社さんでも、このリノベーションやデザイン提案の流れを加速させようとしています。しかも、複数の管理会社さんで同じ動きがあります。
リノベーションはさらに加速傾向
このリノベーションやデザイン提案の流れは、今後は外せないものになってくるでしょう。
特に最近は、設計士さんやデザイナーさんが拘った内装等を披露されています。確かに、非常に洗練されているものや、お洒落なものが多いです。
ただ、設計士さんやデザイナーさんの手がけるものは、リフォーム費用が往々にして高くなることが多いのが難点です。
機能性重視だけでなく、見た目のデザイン
と言うより、機能性は二の次扱いになってきていますので、実際には使い難かったり、不便だったりします。
これは、デザインの世界からみた正解と、実際に使った場面からの正解では、結果が違うことが多いからです。 また、このような現在のデザインの潮流は、世相を反映してかある特徴があります。
そのポイントは、「本質を追及しているのでは無い」
ということです。
デザインを追い求めながら、本質も追及するというのは、今までにもあった流れです。もちろん、その流れを汲んでいる業界もあります。
私も人生の先輩方から、「本物を見ること。見ておくことは非常に大切だ」と教わったことがあります。
実際には買えないことがほとんどですが、やはり本物を見たり触れたりする経験。また本物を追い求める姿勢が大切なのだと思います。
しかし、現在の流行のデザインは、ほとんどの場合、本質の追求ではなく、見た瞬間に「おっ」となれば良いという考え方に沿っています。
例えば、キッチンにダイノックシートやベルビアンシートを張り付ける工事があります。 ダイノックシートやベルビアンシートとは、化粧粘着シートのことです。簡単に言えば、プリントされた大きなシールのことです。
これをキッチンやUBに張ってくるのは、大きなインパクトがあります。
この化粧粘着シートであれば、キッチンの入替をせず一気に印象を変えることが出来ます。
逆に言えば、この程度のことでも、収益再生には大きなインパクトを与えます。
また、本来であればキッチンの面材建具（扉）を変える場合は、多額の費用が掛かります。
ご自宅等で、新築をされた、またはキッチンの入替を経験された方ならご存知だと思いますが、キッチンは面材建具（扉）の色柄がグレード別になっています。
もし気に入った面材建具（扉）が上のグレードにしか無い場合、そのグレードを選びます。そのグレードが違うだけで、数万～十数万違ってくるのです。
それに比べ、安価でしかも早く、見た目の印象をガラリと変えることが出来ます。
アクセントクロスでも
先ほどのベルビアンシートやダイノックシート、3Mシートなどは、商品そのものの金額も高く、施工費も高額になりがちです。その分、効果も非常に高いのですが。
もっといえば、同じように収益再生という側面でも、見た目でもインパクト強いのが、一部にアクセントクロスを使用することを、効果的です。
先日退去の立会をさせて頂いた際に、入居者の方も「実はこの壁が気にいって、この部屋に決めました」とおっしゃっていました。
この画像は、先日、工事をさせて頂いたお部屋で、洗面所にアクセントクロスを加えました。
実はこの方に限らず、このような声があちこちで聞かれるようになってきています。
入居者が「賃料や場所で、ご自身の物件に決められた」は要素の一つかも知れませんが、実際のところは本人に尋ねてみないと分かりません。
デザインを加えた場合の賃料は？
これは柔軟に検討すべきですが、これらのことにより、前提は家賃を上げる、空室期間を作らない。または家賃の値下げ要求に対抗するべきです。
注意すべき検討内容としては、「少しの投資で大きなリターンを求め過ぎない」は念頭に置いてください。人間としては、求めたくなりますが、そんな上手い話はありません。
賃貸事業は投資です。しかも、息のなが～い投資です。
今投資した分が、来月に戻らないと困る！のスタンスであれば賃貸物件への投資ではなく、別のものに投資をされた方がいいでしょう。
もちろん、物件の売りが賃料設定の高い高級価格帯のものであれば、それに見合う投資内容と投資額も必要になります。
賃料に反映させる場合の利回りについて
建物を建築、または購入される場合の利回りは、建築会社や不動産屋から様々プレゼンがあったと思います。
その先のリフォームについては、どのような計算をすればいいのでしょうか？
修繕ではなく、大きなリノベーションの費用を投入した際の計画や計算は、次の通りです。
仮に、間取り変更や内装工事で、70万円の費用が掛かったとしましょう。
そこで、賃料を0.5万円/月、0.8万円/月、1万円/月を値上げした場合
| 0.5万円/月アップの場合 | 0.8万円/月アップの場合 | 1万円/月アップの場合 |
| 0.5万円×12ヶ月＝6万円 | 0.8万円×12ヶ月＝9.6万円 | 1万円×12ヶ月＝12万円 |
| 6万円÷70万円≒0.085 | 6万円÷70万円≒0.137 | 12万円÷70万円≒0.171 |
| 利回り8.5％ | 利回り13.7％ | 利回り17.1％ |
注意としては、次のライバルになる物件の近隣相場より、大きくは離れないこと。
賃料以外に、「付加価値をつけた」と税理士との話合いで折りが合えば、減価償却で別の租税公課に繋げることも可能です。
収益を再生させて、オーナー様がやっていること
今までに挙げたようなことを、どんどん取り入れて工事を行い、積極的に不動産仲介や管理会社さんに売り込んでいます。なぜ、そこまでして？と思われるかもしれませんが、先に挙げた理由以外のところを掴んでいるので、どんどん行動されています。
それは、インターネットの普及で、最近は「ネットを見たんですけど」と仲介のお店に、内覧希望の方が来店されます。その後、ネット以外での物件情報や他の物件との比較を行い、実際に内覧や申し込み、最終の契約締結となるわけです。
比重としては、仲介や管理会社の集客力ではなく、広く一般に認知してもらう物件づくりが重要となるわけです。
また、最終の押し込みは、仲介の営業力の見せ所。そこに、すでに他の物件との差別化が明確で、仲介の方が決め易い物件なら、自然と「ご入居」へと繋がるワケです。
仲介や管理会社の担当マンにプレッシャーだけ掛けても、単純には決まらないのです。
実は、オーナー様の物件と「よく似た間取り」「装備」で、しかも、「家賃が安い」物件は、たくさんあります。
その競争が厳しいなかで、厳しいことを言えば、オーナー様の物件に決める理由が、内覧者にも挙げられないのです。結果、違う物件に決まってしまう。
収益を再生させているオーナー様は、その流れを読み、積極的に取り入れているのです。
いやいや、収益再生はデザイン提案や工事だけではありません
先月より謳っている「収益再生プロジェクト！」は、何もデザイン提案や工事だけではありません。
物件によっては他の方法もあります。また、どこまでこの事業に時間が割けるかによっても、違ってきます。そのあたりは個別にて、一緒になって真剣に考えさせて頂きます。
その際に、不動産屋さんや管理会社さんの活用方法もお教えします。
ただし、弊社は少数のスタッフであるということ。また、私の体も一つしかないということで、ご連絡を頂戴した順番での対応となります。
興味をお持ちになった方は、以下の方法でご連絡をください。
正しい情報を知っておくことは、事業を行う上で、とても重要な役割を果たします。その情報の伝達役としてお役立ち出来れば、我々にとって本当に嬉しい限りなのです。
最後までお読みくださり、誠にありがとうございます。
私どものご提案でオーナー様の物件が収益を再生し、今後の賃貸経営がさらに持続的な発展がされますよう、差し出がましくも、お祈り申し上げております。
また、賃貸経営に関するお悩み等がございましたら、ご気軽にお問い合わせくださいませ。少しでもお力になれるよう、ご協力させて頂きます。
まず、お気楽に「インターネットのホームページを見た」とお電話下さい。
お問合せ 0120-51-9345
岸下直通 080-3808-1327
もちろん、ご存知の通り、無理強いをするような売込みは行いません。
やらなくて良いものをやるような、費用の無駄遣い提案は行いません。
大変、申し訳ありませんが京都市近郊の大家様、ビルオーナー様に限らせて頂きます。
E-mail : daisuke@manshitsu-kyoto.com
最後までお読みくださり、誠にありがとうございます。
