「うちの物件、もうちょい収益が増えへんかな？」とお考えのオーナー様へ

お久しぶりです。

お陰様で、仕事でバタバタしておりまして、ブログをＵＰするのに少し間があいてしまいました。

 

 

いつも言いますが、投資としてまた事業として安定収益が見込めるのが、賃貸事業です。

 

でも、最近の京都の市場は、物件価額が高騰し過ぎ。

祇園界隈では、土地値が坪500万近くする、とか。

四条烏丸においては、上物があり収益還元法という原価から考えない算出方法とはいえ、坪1,500万のものがあったとか無かったとか。

 

いやぁ、バブル過ぎて、非常に恐い状況です。

 

でも賃料が高騰し過ぎているワケではないので、もちろんのように、購入後の利回りは非常に悪いものなっています。

 

収益が確保出来ないと、物件に手を入れることも出来ません。

これは、低金利だからこそ、成り立つ事業モデルです。

 

物件価額が上がっているということは、売買を勧める不動産屋だけが手数料が高く請求できるので、一人儲けている感じですね。

 

 

ここで終わると、単に「不動産屋だけが儲けやがって」と嫌な雰囲気になりますが、ちょっと考えてください。

 

そんな京都でも使える、収益が出る方法を取り入れているから、バブル物件が実際に売買されてるんですよね？

毎月赤字を垂れ流して支払いをし、自宅でも自分が住むというところに価値がありますが、それも無しに購入することは、やはり考えられません。

 

どういう方法で運用される不動産投資パターンがあるのか？

また、昨今注目されているほかの不動産投資パターンは何があるのか？

さらに、実際にオーナーの物件で使えそうな不動産投資・活用パターンは何があるのか？

を今日は無料でお教え致します。

 

 

なぜ、そんな不動産投資・活用パターンをご紹介するの？

 

 

理由は、二つあります。

 

まず一つ目。

 

弊社は、「大家さんの作った、大家さんのための会社」として、運営されている会社です。

普通の修繕業だけを行う職人さん、言われたことだけやる工務店さん、必要以上に高く請求される管理会社さんとも違います。

 

管理会社さんの下請けはしないものの、①オーナー、②管理会社、③弊社のトライアングルになるよう、会社のポジションを取っています。

この会社のポジションがポジションだけに、賃貸事業に精通した情報が、日々入ってきます。

今回は、その中で仕入れた情報です。

 

このような情報を知って頂き、より良い賃貸経営を実現して頂きたいと思っています。

また、人が住むということは、地域活性化にも繋がります。

同じ京都に住む者として、微力ながら京都の発展に協力したいと思っているからです。

 

 

理由の二つ目。

 

確実に言えることは、賃貸経営はここ数年で、今以上に厳しい状況になっていきます。

 

人口減少だけでなく、そもそも現在建っている建物は、そのまま老朽化が進みます。

また、建築費は高騰しているものの、家賃は下落方向。

これは、先輩大家の立場からすれば、これはやりたくないと思う事業内容ですよね。

 

でも、後発組は以前のバブルや良かったころを知りません。

ですから、低金利も手伝い、勢いが衰えず、相続対策も含め、新築の流れは止めようがありません。

 

入居者も、年々選ぶ立場として地位が上がると言えば変ですが、たくさんの良いライバル物件の中から、選びたい放題。

結局、家賃の値下げ合戦に取り込まれ、収益減に繋がります。

 

傾向性としても、応じなければ、空室が増えていくことばかり、退去するばかり…。

その中で、ピンチをチャンスに変えて頂きたい！と思い、「本当は何とかしたいのに、どうしようか」と悩むばかりで二の足を踏んでしまうという、貴方の悩み解決のお役に立ちたいと願っているからです。

 

先人の言う「決意や覚悟をして、道を進んだ者にしか、その先を掴めない」です。

 

 

では、どんな不動産投資パターンがあるのか？

 

 

冒頭でお伝えしたような、祇園界隈などで高騰している売買は、貴方がイメージしていらっしゃる通り、ゲストハウス事業を前提にしたケースです。

 

多くの場合が古家付で、リノベーションまたは新築を請負う工務店も決まっているパターンが主流です。

この手のゲストハウス事業は旅館業法を取得し、いわゆる、違法民泊には該当しないものです。

 

違法民泊の検挙が一番多い都市が、京都市です。

分譲マンションの1室に家具家電を設置して、宿泊客を泊めさせその宿泊客が、近隣トラブルを起こした！と、ニュースで聞いたことありませんか？

これが、そのパターンです。

 

 

ちなみに、この違法民泊に対して、京都市は排除の方向で動いております。

どんな内容でも事業でも、違法は止めましょうね。

 

 

民泊の規制に従って運用するとしても、年間180日稼動が上限となります。

初期投資が大きくなると、運用益（収益）にブレーキがかかります。

 

ゲストハウスは、

①　運営委託する方法

②　自ら運営する方法

があります。

 

運営委託する場合、様々に伺っていると、売上げの概ね30～50％が費用となるようです。

ただし、全く手が掛かりません。まさしく、投資といったところでしょうか。

 

 

この運営委託をせず、自ら運用する場合。

また、同じ自ら運用する場合でも、古家や土地を購入せず、今ある物件をゲストハウス仕様にリノベーションすれば、通常の賃貸運用に比べ、運用益（収益）何倍にも膨らみます。

 

例えば、1Rぐらいの部屋サイズで、1室で1泊どれくらいの費用を宿泊客に請求されていると思いますか？

賃貸と同じで場所に大きく左右されますが、仮に1泊1万円としても70％の稼動で21万円。半分は運営委託費となっても、10.5万円は手残りですよね。

 

しかも、観光客のオンオフで波はありますが、100％稼動になる可能性もあります。

 

また、これを自ら運用されると、手間はかかりますが手取りは倍。

この話は、1部屋だけの計算です。

これが、10戸あるなら…。

そんな上手いこといくかえ！って聞こえてきそうですが、現に京都では、この手のものが運用され、多くのお金が動いています。

 

京都はアメリカ、ヨーロッパ、アジアから、幅広く人気がある地域です。

その旅行者は、「旅行の時ぐらい」は、万国共通なので、我々からみて費用が高くても、支払ってくれます。

 

 

ほかの不動産投資・活用は？

 

 

ゲストハウス以外で、ほかのオーナーは通常の賃貸経営と違う不動産投資は、どのようなことをされているのでしょうか？

 

これからご紹介するパターンは、「うちには無理」「儲かんの？」といった視点ではなく、どのような活用方法が、現状の物件に取り込めそうか？

運用方法を一部変えれば、うちでも活用出来るんじゃないか？

など、前向きに考えてみてください。

 

どんな素晴らしい成功する本を読んでも、講義を受けても、背中を推してもらっても、実際に動いてみないと何の結果も出ませんので、ご注意くださいね。

 

その一例が、こちらです。

一部、私もお手伝いさせて頂いたものもあります。

 

① 貸し会議室

② レンタルオフィス

③ 貸し公民館

④ 貸しセミナー会場

⑤ 貸し展示会場

⑥ 貸しワークショップスペース

⑦ インスタ映えするような手を加え、貸し撮影会場

⑧ レンタル収納

⑨ コインパーク

⑩ 洗車場

⑪ バイク駐輪場

⑫ マンスリーマンション

⑬ ウィークリーマンション

⑭ コインランドリー

⑮ 自習室

⑯ フリースペース　･･･

 

まだまだありますよ。

このような視点のポイントは、土地や建物のスペース・時間を活用することです。

年という単位で必要がなくても、数ヶ月・数日・数時間だけ使いたい、というニーズを形にしてあげるだけです。

 

 

いずれ普通の賃貸だけでは、収益も上がらなくなる

 

 

「何だか難しいそうだから、今のままでいいや」と思う気持ちは、よーく分かります。

誰しも、よく分からないもの、新しいものには多少なりと拒否反応を示すものです。

まして、お金が関わるなら、尚のこと。

 

でも、通常の賃貸経営も、スタート時はそうだったのではないでしょうか？

 

ある程度、酸いも甘いも経験され、現在の経験値になられ、独自の判断基準を磨いてこられたのではないでしょうか？

 

少なくとも、何もしない状態では、先は萎んでいきます。

 

 

それに、先ほどの16の事例の特徴は、“0”になり難いということです。

 

一か百の商売に対して、その中身を刻むことで、全体のリスクヘッジに繋がります。

また、結果として、収益増・利回りアップに繋がります。

 

 

先ほどの一例などに、本当にニーズはあるの？

 

 

これは、有る地域と無い地域に分かれます。

 

ピンッ！とオーナーのアンテナに掛かる情報があれば、活用していくことをお奨めします。

他のリサーチ方法として、近隣で通常の賃貸とは違う活用している物件等があれば、実際に現地に足を運んでください。

 

案外、こちらから見て、ニーズなんて無いやろ！と思っていても、中を覗いてみると繁盛しているケースは多いです。

本当に採算が取れないなら、撤収しているはずですから。

 

 

運営や集客方法は、どうすれば？

 

 

私がお手伝いするときもそうですが、運営方法でお奨めなのが、各運用に関するインターネットのポータルサイトに掲載することが挙げられます。

 

ポータルサイトとは、検索をするときに、入り口となるサイトのことです。

例えば、通常の賃貸経営だと、SUUMO（スーモ）、HOME’S（ホームズ）、CHINTAI（チンタイ）、at home（アットホーム）などのことを差します。

 

お近くに置いてあるスマホやタブレットを手に取り、インターネットで調べものをすると、知らず知らずに使っていることもあるくらいです。

 

 

これらを上手く活用するポイントは？

 

 

これらのポータルサイトを上手く使うコツや、細かな運営方法ですが…とここで、最後のページになってしまいました。

 

一つ言えることは、まだ固まっていない業界だと、様々なものが柔軟に対応し易いケースが多いということ。

うまくいけば、通常賃貸の2倍以上の収益を生み出す可能性もあります。

事実、2倍以上を確保した例もあります。

 

まず、お気楽に「インターネットのホームページを見た」とご連絡下さい。

 

もちろん、ご存知の通り、無理強いをするような売込みは行いません。

やらなくて良いものをやるような、費用の無駄遣い提案は行いません。

 

大変、申し訳ありませんが京都市近郊の大家様、ビルオーナー様に限らせて頂きます。

メールでも受付しております。

E-mail : daisuke@manshitsu-kyoto.com

最後までお読みくださり、誠にありがとうございます。