ここが無ければ、賃貸事業の妙味がない！
kyoto-assist「大家さんの作った、大家さんのための会社」として、お客様の収益を一番に考え、原点に立ち戻った際に気づいた、薄れていた視点。
みさなん、こんにちは。
弊社は、多くのオーナー様にご愛好賜り、4月の決算を終えて、第7期をスタートさせて頂くこととなりました。
今後とも、何卒、宜しくお願い申し上げます。
情報アンテナが反応したこと
4月の決算の前から、弊社スタッフともミーティングを重ね、一人でも思案を続けてきたことがあります。
その思案とは、
「日ごろの業務に忙殺され、会社として、大切なものが無くなっていないか？」
「今後、どのような会社にしていくべきなのか？」
「どんなスタッフを増員していくべきか？」などです。
会社を経営されていらっしゃる方や、ご経験のある方だとお分かり頂けると思いますが、「日ごろの業務」というのがネックで、なかなかクリエイティブな発想って出来なくなります。
個人的には、その状態が続くと会社の成長が止まっていくと考えています。
その危機感から、様々なミーティングや思案を重ねておりました。
そんなときに、賃貸業界や市場で行われていること、入居者の傾向、新築物件、家賃動向、空室率、人口動態などの情報収集を行い、改めて思ったことがあります。
今後の賃貸市場は、
- 人口が減っており、入居率そのものが維持出来ない可能性があるということ。
- 空室率が上がってきても、新築は建ち続けていくということ。
- 新築のスタート家賃や低く設定されているため、その分、既存物件の家賃が押し下げられていること。
- 新築や築浅物件は、相対に人気があるということ。
- それでも、新築物件に空室があること。
などです。
賃貸市場を取り巻く環境や、これらのことから、弊社として「少しでもお安く、いい工事を」と思い、様々ご提案と工事を行って参りました。
もし、賃貸市場の今後を踏まえ、そのご提案を続けると
賃貸経営を長く続けていくと、みなさんが経験するのが、家賃を下げること。
家賃により収入の上限が決まる事業のため、家賃が下がったことにより、修繕費に割ける予算が減り続けます。
では、その下がり続ける予算の中で、ちゃんとした工事を施工してくれる業者はどれくらいいるでしょうか？
しばらくは大丈夫でしょう。工事を請ける側も、多少の値引きなら応じるでしょう。
また、私のように、儲けが少なくとも、楽しく仕事が出来るオーナー様であれば、長くお付き合いがしたいと思う業者もいるでしょう。
そんなこと気にしなくても大丈夫。
ちゃんとやる業者なんて、あんた以外にもいるわ」と仰る方もいるでしょう。
しかも、年々あちこちに思い掛けない修繕費も発生します。
しかし、私が言いたいのは、「ちゃんとやる、やらない」だけの問題ではありません。
その「ちゃんとやる工事」でも、ただ単純に今と同じことの修繕しか出来ない。
また、予算的にも「ここだけ、やっておけばいい」修繕しか出来ないことが問題だと思っています。
そして、値引きを続けた業者や職人さんは、自分たちの生活を守るため、多くの工事件数をこなす必要があります。
今でも多くの件数となっているにも関わらず、更に増えます。
そうすると、人間誰しも同じことが言えますが、目先の仕事に追われて、仕事の視野が狭くなってきます。
つまり、新しい情報を入れたり、新しい取組みが出来なかったり。
そして、今までのことも、仕上りの荒さが出てきたり。
結果、少しでも安いだけの業者への発注が続き、オーナー様本位だけの工事指示となり、空室を発生させることになるでしょう。
でもこれは、すでに始まっていることですが、人口動態等から考えて、その影響を目の前で実感出来ない範囲に留まっているから、今の時点では感じることは少ないでしょう。
不動産屋や管理会社と繋がっているから？
まさに、負の連鎖の着実に近づいています。
「うちは、不動産屋や管理会社と繋がっているから」と思いたくなる気持ちも、よく分かります。
空室が出れば必ずお願いする不動産屋さんがあって、そこには今まで仲介手数料を支払ってきた。
管理会社さんには、毎月3～5％の管理費を支払っているから、と。
もちろん、そこのネットワークは非常に強力な武器になりますので、コミュニケーションも大切にしてください。
ご存知の通り、相手のことを大切にすれば、オーナー様ご自身も大切される存在になります。
ご自身のご都合も重要ですが、win-winの関係構築が不可欠です。
例えば、4物件も管理してもらっているからと言っても、管理会社側から見れば、たくさんあるうちの4物件なのですから。
話は逸れますが、よく「どこの管理会社さんがいいですか？」と聞かれます。
私がお答えするのは決まって、「担当者によって全く違います」ということです。
なんじゃそれ！と思われますが、それくらい受ける印象が異なることが多いです。
これは、不動産屋さんも同じ。
「前回は入居を決めてくれたから」と思って優先的に話をもっていっても、好印象は最初だけで、途中報告も無いってことは、ざらにあります。
でも、実際に入居者を契約まで持っていくのは、不動産屋さんになります。
発想の逆転で再生を
そんな八方塞がりを受けて、この負の連鎖を打ち切るために、私は次の考えに発想の逆転をしたいと考えています。
それは、そもそも話に戻すと、「家賃が下がったことによる、次の手が打てない」状況が、オーナー様の懐を暖めることも、次の投資に進むことも出来なくしているのですよね？
であるならば、ここで逆転の発想です。
今までは、先にも言いました通り、「オーナー様の収益」を考えて、様々なご提案をしてきました。
しかし今後は「オーナー様の収益再生」を前提に、様々なご提案をすることに決めました！
今までとは、ちょっとニュアンスが違います。
具体的には、「可能な限り、収入を上げていく」
ということです。
他の事業で考えると分かり易いのですが、例えば、スーパーに買い物に行ったとします。
そこで、リンゴを手に取りレジで支払いを済ませた場合、リンゴという商品（サービス）の対価として、支払いをします。
つまり、基本的に商売とは、サービスの対価としてお金を頂戴しますよね。
これは、賃貸事業でも同じことが当てはまります。
部屋を貸すというサービスに、家賃という名目で支払いをする。
これが、普通のリンゴではなく、年間の取れ高が非常に少なく、滅多に市場には出回らず、めちゃくちゃ美味しい幻のリンゴと言われる品種だとすれば、同じ金額ではなく高額になっていると思いませんか？
同じ現象を作り出せれば、どんな時代も、事業として活路を見出せます。
これぞ、名付けて「収益再生プロジェクト！」（捻り無し、汗）
この7期からは特に収益再生を前提に、価値ある情報をご提供、または物件に応じてご提案して参ります。
実際にプロジェクトを取り入れた方の声
「入居が決まらず、何かない？と満室計画さんに相談したのが始まりです。
工事後は内覧の数が増え、全く反応の無かった部屋が4ヶ月で入居が決まりました。
今後は、こういった流れなのかな？と思い知らされた気がします。」 （伏見区の物件オーナー Ｈ様）
「デザインクロスなどは、仲介業者からのウケもいいし、紹介も増えた。」 （南区の物件オーナー Ｓ様）
「完成した部屋をみると確かに良いと思います。
しかし、今までの原状回復で済まないなら、修繕費の積み立てなども考えておかないと。」 （北区の物件オーナー Ｙ様）
「うちは昔ながらの2DKの畳で、近くにURがある、結構激戦地域。
そのため、大きな工事には腹を括るまでに時間が掛かった。
家賃設定など紆余曲折あったけど、結果的にやってよかった。
次の空室が出たときもやりますよ。」 （右京区の物件オーナー Ｔ様）
いやいや、収益再生はデザイン提案や工事だけではありません
「収益再生プロジェクト！」は、何もデザイン提案や工事だけではありません。
物件によっては他の方法もあります。また、どこまでこの事業に時間が割けるかによっても、違ってきます。
そのあたりは個別にて、一緒になって真剣に考えさせて頂きます。
その際に、不動産屋さんや管理会社さんの活用方法もお教えします。
ただし、弊社は少数のスタッフであるということ。
また、私の体も一つしかないということで、ご連絡を頂戴した順番。つまり、早い者勝ち状態です。
興味をお持ちになった方は、以下の方法でご連絡をください。
正しい情報を知っておくことは、事業を行う上で、とても重要な役割を果たします。
その情報の伝達役としてお役立ち出来れば、我々にとって本当に嬉しい限りなのです。
最後までお読みくださり、誠にありがとうございます。
私どものご提案でオーナーの物件が収益を再生し、今後の賃貸経営がさらに持続的な発展がされますよう、差し出がましくも、お祈り申し上げております。
また、賃貸経営に関するお悩み等がございましたら、ご気軽にお問い合わせくださいませ。
少しでもお力になれるよう、ご協力させて頂きます。
まず、お気楽に「インターネットのホームページを見た」とお電話下さい。
お問合せ 0120-51-9345
岸下直通 080-3808-1327
もちろん、ご存知の通り、無理強いをするような売込みは行いません。
やらなくて良いものをやるような、費用の無駄遣い提案は行いません。
大変、申し訳ありませんが京都市近郊の大家様、ビルオーナー様に限らせて頂きます。
E-mail : daisuke@manshitsu-kyoto.com
最後までお読みくださり、誠にありがとうございます。
