@オフィスにて

 

収益物件を運用していく中で、欠かせない部門は、やはり入居者管理・建物管理という、いわゆる「管理業務」というお仕事です。

ご自身で行う自主管理であれ、管理会社さんへの委託であれ、この「管理業務」は欠かせない重要な業務です。

 

あなたは「釣った魚には餌をやらない」タイプではないですよね?

 

もし、そうだとすれば、今はやはり「サービス重視」の時代。

物件の価値、お部屋の価値を上げるためにも、管理には気を配りましょう。

 

とは言え、全ての物件で「高級ホテル並み」のサービスが必要な訳ではありません。

提供する価値相応の内容であれば十分ですよ。

 

で、その管理業務の価値を左右すると言っても過言ではないのが、管理会社さんへの委託料。つまり、管理費の価格です。

 

管理費の価格は、概ね1室の賃料に対して3〜5%というのが、多い基準ではないかと思います。実際にオーナーに直接伺っても、この数字あたりに落ち着きます。

 

この3〜5%が高いのか?安いのか?

個人的には、これは単純に判断するのは難しいところだと思います。

 

どちらかと言うと、入居斡旋の結果や入居者からの対応。その他、請求させる費用の内容や明細、遅滞の無い入金への流れなどから勘案していく必要があります。

 

また、肌で感じることですが、管理会社の良し悪しというか、オーナーが抱くイメージは、その会社の担当者の応用レベルによって、全く異なっています。

 

実際、この管理会社は仲介店も自社で持っているから入居率も高いし、それなりに規模も大きく、対応力もあるな、と思っていても、オーナーが思う印象は異なっている。

 

 

この辺りは、ご自身の大切な資産を預けるのに、気に入る担当者かどうか?という点も大きいのでしょう。

 

もちろん、会社としての得手不得手もあるでしょうしね。

 

 

その部分を逆に強みとして行なっている、もしくは行なっていくように変化をしていっているのが、「定額制の管理費」を謳っている管理会社となります。

 

(と言いつつ、全社を調べたワケではないので、違う会社があれば、ごめんなさい(汗。)

 

「定額制の管理費」とは、家賃がいくらであったとしても、1室1,000円という管理費が固定されています。家賃が安い物件からすれば割高ですが、家賃が高い物件からすると割安になるということです。

 

もちろん、管理会社側とすれば、今までなら請求できるはずの費用が請求できない。つまり、収益ダウンとなります。その収益ダウンした状態で、運営が出来るようAIやシステムの導入や構築は欠かせないですし、その分も投資も必要になります。

 

では、なぜ、自らの首を絞めるようなことをするのでしょうか?

 

まず言えることは、割安感を出せれば、新規管理物件を増やしやすいということです。管理する側も物件数が増えれば、その他案件を受注できるチャンスが広がります。

 

そして、定額制だと費用請求の計算も行い易い。何気にこの費用計算は、時間と手間が掛かります。そこには当然、人手も必要となってきます。

 

この辺りの業務低減+その他案件受注の増加を計画に組み込んで、「定額制の管理費」を打ち出されている会社は多いです。

 

 

その他案件とは、管理業務に伴う、大規模修繕から原状回復工事や補修等です。

 

こちらをメイン収益事業と考えている会社なら、踏み込んでいくでしょうね。そこでバランスを取るというか。

もし弊社が管理業務を復活させるなら、同じ手法と取ると思います。

 

 

残念ながら、全てに掛かる費用が格安で、オーナーだけが得するということは、結果的にそうなったという事例はあっても、そこを狙って…というのは難しいかも知れませんね。

 

先ほどの補足ですが、長期目線で物件保有を考えているのであれば、その他案件に強い会社の方が、しっかりした提案をしてくれると思います。

 

それは会社として、建築部門に強いことを示唆します。

管理業務に強い会社が、不動産部門に強いことと同じように、やはり「餅は餅屋」の体質は残ります

 

 

あなたなら、どちらの管理費を掲げる会社に委託しますか?

それとも、ご自身での自主管理でいきますか??

 

 

ではまた、来週に連絡しますね。

 

 

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