「民法改正②」

＠トスクホームにて

 

代表の岸下です。

この京都でも全体的に買い控えという雰囲気も出てますよね。

でも、コロナの悪い影響が、至るところで出てると言いつつ、あるところではそうでもないようなことが、ちらほら見受けられるようになりました。

 

例えば、ホームセンター。しかも、プロショップ系。

今日、必要な材料や部品等を調達に、プロショップ系のホームセンターに行ってきました。

すると、いつもの週末の雰囲気とちょっと違う。何が違うかって言うと、駐車している車が、職人さんが使う商業用バンではなく、自家用車と思われる車ばかり。

隙間時間での情報収集の際、多くの方が自宅内など室内で過ごすことが多くなり、内装に注目が集まっているという記事がありました。

でも、工務店やインテリアショップに頼むワケでもない。

それなりにお金が掛かる。子供たちがいる時には、あまり職人さんに、家の中をウロウロされたくない。というより、他人に作ってもらったら、時間潰しにならない…と言った理由でしょうか？

 

最近、素人さんの方が、拘った物を作り上げますよね。

お洒落感で見ると、いいやん！って言うようなInstagramの写真を見ます。やってみると、楽しいですしね。

 

オーナーで、器用な方は原状回復工事をご自身でされる物件もいらっしゃいます。

原状回復費用の圧縮には、有効な対策だと思います。

 

でも、資格の必要な工事は、絶対にプロに依頼してくださいね。

あと、ペンキなどのように、見栄えに直接関わるような箇所や、耐久性や落ちてこないなどの固定度合いを求められる部分も、プロに任せた方がいいでしょう。

 

さて、本日も民法改正の話です。

前回もお伝えしましたが、遡ること、2017年5月。明治時代から約120年も大幅な改定がなされなかった民法が、ついに改定されることになりました。

事業者である以上、法令遵守は絶対です。

4月から、この改定が適用されます。後々のトラブルを、ご自身が引き起こされないよう、改定ポイントを掴んでおきましょう。

 

②住宅設備の不具合で生活困難を引き起こした場合、家賃の減額が発生します。

今までも、例えばガス給湯器の不良により、お風呂に行く費用を補填する意味合いで、実費等を準備された経験もお有りかと思います。

店子さんの関係になると、入居者へこういった配慮をしたくなるケースもあると思います。

特に印象の良い入居者には、やってあげたくなりますよね。と言いつつ、差別や区別はダメですよ（笑

これが今回の改定では、入居者から家賃減額請求がなくても！、オーナー側から賃料を減額する必要があります。

そもそも、契約が履行され支払われる家賃は、その設備等が不具合無く使える状態での家賃という考えとなります。

と言うことで、不具合で使えないなら、その分の減額が相当という結論です。

 

しかもこの考え方、地震などの災害で、仮に設備に不具合が発生したとします。もちろん、入居者にも、ましてオーナー側にも責任の無い状態でも適用されます。

これは、対応を依頼される側の弊社としても、柔軟に対応していく必要がある部分です。

ご期待に沿えるよう、しっかり対応していきます。

 

とは言うものの、この条文には不明確な部分があります。

それは、減額の目安になるような対応期間等のことです。

こちらについては、公益財団法人　日本賃貸住宅管理協会が作成した「賃室設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が非常に参考になります。（家主と地主より）

 

まず、不具合内容ですが

①「電気が使えない」場合、減額割合は40％、免責日数は2日。

②「ガスが使えない」場合、減額割合は10％、免責日数は3日。

③「水が使えない」場合、減額割合は30％、免責日数は2日。

となります。

 

この上記まで悲惨な状況でないなら

④「トイレが使えない」場合、減額割合は20％、免責日数は1日。

⑤「風呂が使えない」場合、減額割合は10％、免責日数は3日。

⑥「エアコンが作動しない」場合、1ヶ月あたり5,000円、免責日数は3日。

⑦「テレビなど通信設備が使えない」場合、減額割合は10％、免責日数は3日。

⑧「雨漏りによる利用制限」場合、減額割合は5～50％、免責日数は7日。

となります。

 

このガイドラインでは、免責日数が設けられている点に注目しましょう。

例にしてみると、家賃5万円でガス給湯器が故障したとします。取替までの日数が5日。

これだと、5万円×減額割合は10％×（5日ー免責3日）／30日＝333円

 

大した金額では無いですが、「そんなもんかぁ」と安心してしまうと、忘れてしまいますよ。

今回も長くなってしまったので、続きは次回にまた…。