コロナ禍で土地活用に変化？
kyoto-assist＠プライベートオフィスにて
つい先日「日銀短観 リーマン以来の大幅悪化 マイナス34」と報道各社がこぞって、この見出しを載せています。
周りを見渡すと、マスクこそしていますが、コロナ以前のような人だかりに加え、車が行き交っています。報道と目の前に起きてる日常には、すごく差があるように感じますよね。
だからこそ、先行きの不透明感が強まっていくのでしょうけど…。
つい去年の中頃までは、ここ京都市内ではゲストハウスやホテルの建築ラッシュでした。観光公害というキーワードを作るほど、インバウンドの訪日外国人をターゲットしていたのに加え、東京オリンピック・2025年の大阪での万博で更なる観光客増加を目論み、建てまくっていました。
宿泊価格設定も、メインターゲットを先ほどの訪日外国人と強気な設定。そもそも、ホテルの建築費もそれを見越した金額設定なのでしょう。
用地買収ができれば、ホテルの建築。その一方で、高値転売で売り抜けを狙う投資家たちが、年末に向けてゲストハウスを売りに出していたのも事実です。
このタイミングで手離した投資家の方を知っていますが、本当にラッキーだと思います。
昨今、建築されたゲストハウスの多くは、リスクヘッジできるように、賃貸転用も可能になるよう設計されています。とは言え、人が「長期」で住む設計ではないので、正直、賃貸転用での運用は厳しいでしょうね。
コロナ禍で観光客は激減し、実際に賃貸転用されたお部屋も、賃貸市場に出てきています。しかし、先ほどの内容に加え、高めに設定されていて、賃料交渉にも応じないことが多いみたいです。
ゲストハウスの収益を考えると、返済も含め、柔軟に対応するのが難しいのでしょう。
売却したくとも、今は買い手もほとんど付かないでしょうし、もし買い手がいたとしても、値交渉されまくるのは目に見えていますから。
このような物件が賃貸市場に出回っても、土俵自体が全く違うので、あまり怖くない。
このような状況をチャンスと思っている業界もあります。
それは、賃貸マンションを建築するデベロッパーやビルダーです。
そう、直接、貴方の物件のライバルを建築する会社です。
建築資材の高騰もあり、すでに土地を所有している地主の方でも、新築マンションで表面利回りは7%ほどだと思います。それがホテルだと15％くらい回るので、投資家の立場で考えると、当然ホテルにいきますよ。
でも、このコロナ禍。状況は変わりました。
ホテル建築が進み、新築マンションが供給されていないため、1割程度の強気な家賃設定でも入居が決まるケースがあるという情報もあります。
そこを売り文句に、賃貸マンションの売り込みをしていくでしょう。
融資についても、マンション建築となれば多数の業者が動き、経済を回すための融資に直結するため、ある程度は緩くなる気もしますし…。冒頭に申し上げたように、景気減速は避けられない状況が、どのように響くのか目が離せません。
このような物件は、同じ土俵になるので、強力なライバルとなって立ち塞がり、怖い存在です。
このようにコロナ禍で、今後の日本の賃貸経営は様々な変化が起こっておきます。
そういった状況を柔軟に対応していくため、また揺るがない基盤を作り上げるためには、管理会社以外に、このような別の観点で指摘できるセカンドオピニオンの存在が必要です。
あなたなら、この土地活用の変化、どう考えられますか？
ではまた、来週に連絡しますね。
