サブリースってどうよ？

@事務所にて

 

 

私の古巣の会社が、提訴までされて、違法建築だとオーナーから散々叩かれた。

 

もしかして、私が受注したオーナーの物件も、そんなことになってるのかな？

 

心配をしても、何ができるってわけではないので、ちょっと心苦しいですが…。

 

 

様々なことで避難を浴びている古巣の会社ですが、その会社はあることを先駆けて、有名になった会社です。

 

そのあることとは、その会社では、「一括借り上げシステム」という名前で営業かけていました。

既存の賃貸借契約に縛られないシステムだと。

 

「再三、所管の行政とも話し合いを続けてきて、それでこのシステムを勝ち取った！」と新入社員の頃、よく役員から聞かされたものです。

 

で、その一括借り上げシステム。

 

まず、建物がないと始まりません。

その建物は、オーナーが自分のお金で建築をします。

 

自分のお金といっても、ほとんどが相続対策のため、銀行から融資を組みます。

 

で、建築されたその建物を、古巣の会社が一棟丸ごと借りる。

 

その借りた建物の中の部屋を、自分たちが法人契約や個人契約でとってきた入居希望者を入居させる。

いわゆる、サブリースとほぼ一緒の仕組み。

この会社の仕組みで賢いと思ったのは、+ αで管理業務も、その古巣の会社がやります。

 

要は立ててから、入居の出入り、修繕（しかもその修繕には大規模修繕も含まれます）まで寄り添い？吸い上げ？をして、一定期間の借り上げが終わったら、建物を建て替えましょうという流れになります。

 

事実、収益の中から一部メンテナンス費用として、棚上げされるお金があります。

 

その間、オーナーは全く手放しです。

物件には干渉しない。

仮に物件の隣に住んでいても、その建物管理は一切古巣の会社がやります。

 

まさに、借金だけすれば、お金が生まれる。

 

これだけ聞けば、凄くいい話に思いますが、サブリースって、ほんとにいいと思いますか？

 

まずその当時でさえ、「家賃交渉して下げてきたよ」なんて話は、支店でもよく耳にしました。

 

そもそも、借り上げ賃料が、30年も先を見越して計画するのは難しいでしょう。

 

 

それに、サブリースを組むと、あなたの収益は下がることになります。

 

サブリースを組むという事は、リスクを低減できる代わりに、低減する費用負担をすることになります。

 

つまり、その低減する分は、サブリースをしている会社側がリスクを負う。

そこに費用が発生します。

 

その角度からいえば、サブリースをしなければ、その分の収益はあなたのもの。

 

そもそもサブリース会社が、好んでサブリースをしたくなるような物件であれば、あなた自身の知恵と行動と経験値、そして共に組むチームメンバーによっては、十分な収益を上げれるのではないでしょうか。

 

共に組むチームメンバーに、適正な手数料を支払っていたとしても、です。

 

逆に、サブリース会社があまり組みたくないような物件だと、逆にそういう会社と手を組むのも1つかも知れませんが。

 

 

ですので、個人的にはサブリースってあまり良くないのでは？と思いますが、そこは他のリスクや、物件そのものの条件などを様々見合わせて、トータルに判断していくことをお勧めします。

 

ただし、物件の立地条件などがよくても、サブリースそのものを過信するのは、十分に注意が必要ですよ。

 

そのサブリース会社が、サブリース期間中ずっと、安定して会社経営ができるかどうかは、誰にもわからない話ですから。

 

ただサブリースという言葉や、そのシステムがもつ機能は、あなたにとって魅力的に映るんでしょうね。

 

それは、私とて一緒ですよ。

 

ですから、その判断するときは至って冷静に…。

 

 

―岸下 大輔