入居者の想定、できてますか？

@コメダ珈琲にて

 

 

私は常々、リノベーションなどの改修の提案をする時、必ず想定するものがあります。

 

それは、オーナーとの話し合いで決める時もあれば、こちらのインスピレーションで決めることもあります。

 

オーナーとの話やインスピレーションを元に、特に間取り変更伴う工事やクロスなどにアクセントを使うときは、その想定通りに沿って考えていきます。

 

その想定とは、どういうことかといえば…

 

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どういうことかといえば、

• どんな人に入居してほしいのか？
• どんな人をターゲットにするのか？
• その人は、単身者なのか家族持ちなのか？
• 新婚なのか、子供がいて、ある程度の年齢になってきているのか？

などということから絞り込んでいきます。

 

例えば、東山区の少し広めの1LDKがあるとします。

家賃は、9万円。家賃相場も9万円。

 

でもここに、リノベーションをかけて、10万円以上の家賃にしたい。

 

そこで、どういう想定をするのか？

 

例えば、年齢は30歳。

エリア的に電車やバスは混み合う場所で、通勤も公共手段を使っている。

移動は、もっぱらオシャレな自転車。

車の所有はせず。

収入は、450〜500万円。

彼女がいて、週末は自宅デートが多く、その際に、よく一緒に料理をする。

でも、結婚は考えおらず、しばらくは独り身のつもり。

 

といったように、事細かに決めていきます。

 

で、その細かな想定に沿って、その人が住みたくなるような部屋に、どんどん仕上げていきます

 

「そんな細かい想定にすると、入居が決まりにくいだろう。」

と思いますよね？

 

かくいう私も、以前はそう思ってました。

 

しかし今は、考え方が違うというか、戦略の内容が違うと考えます。

 

その他大勢に、紛れてしまうような物件で、それでも入居が決まるような物件であれば、至ってシンプルに、何をどう使うのもスタンダードや量産のもので仕上げてしまえば、特に問題はないでしょう。

シンプルに原状回復ベースのみでOKかと。

 

しかし、近隣のライバルがかなり個性的で、自分の物件が埋もれてる。

そこから、なかなか陽の目を見ない…。

 

そういう時はやはり、戦略転換です。

それも可能であれば、小手先の事ではなくて、全体的な転換が必要です。

 

その転換というのが、このような細かい想定をすること。

そして、その想定に沿って、内容を詰めていきます。

 

「だから、そんなに細くすると、決まりにくいんじゃないの？」

思いますよね？　でも考えてみて下さい。

 

もし私が、あなたのことを呼び止める時、なんて呼ぶと思いますか？

 

それは、あなたの個人名であったり、お会いしてるときの呼び名であったりしませんか？

 

 

多くの場合、あなたと同姓同名、しかも年齢も全く一緒という方が、いつもの生活圏内にいらっしゃいますか？

 

もし、いらっしゃるとすれば、それはなかなかのレアケースではないでしょうか。

 

 

何が言いたいかというと、あなた自身が、ご自身の名前を認識していて、それを呼ばれると反応する。

 

つまり、「こういう部屋を探している」という方に、「こういう部屋がここにある」と声かけをする。

 

「こういう部屋を探してる方」にとって、その声は、その他大勢の中でも、必ず耳に届きます。

 

そう、あなたが大勢の中で、私からの呼びかけに振り向くように。

 

 

ですので、それがレアケースであればあるほど、ピタっとハマると早い。

相手から見つけてもらえる、という感覚でしょうか。

 

こういう意味からも、入居者の想定をして、しっかり決めておくことが大切です。

 

あなたの物件は、明確になっていますか？

 

 

―岸下 大輔