自主管理ってどうなん？

@事務所にて

 

 

先日あるオーナーから、相談を受けました。

その内容は、

「管理業務をこのまま管理会社で継続するか？

もしくは管理業務を自分でやろうか？」と。

 

管理費も、結構バカにならないですからね。

相場として、賃料の3%から5%はかかります。

 

どっちのほうがいいのか？と言う話でした。

こういう話のときに、いつも同時で聞かれることがあります。

 

それは、「どこの管理会社が一番いいのか？」です。

 

しょっちゅう、連携をとり、やり取りする管理会社の担当者からは、オレの事を言ってよ〜と言われそうですが…

 

本音は、いつも言葉に詰まります。

 

 

それは何故かと言えば、会社の規模の大小や、システム化されている、ネットワークが強い、担当者の采配範囲が広く物事の判断が早いなど、管理会社もそれぞれに、良いところ悪いところがあります。

 

その特色を、どう捉えるか？みたいな話もあります。

けど結局は、窓口となるその物件の担当者によって、全く印象が異なります。

 

実際に、私は日常的に、大手の管理会社から中規模小規模の方とも、よくやり取りをします。

そこで感じるのが、先程の話なんです。

 

これを言っちゃうと、さらにって感じですが、そもそも担当者の技量というか、対応力というか、オーラというか、キャラというか…、全く違います。

 

実際に、「A社という管理会社は、こんな感じ、いい印象がありますよ」なんて話しても、

「A社かぁ、そこは外したい。

昔に管理をしてもらっていて。

結構、放ったらかしにされてて」とか、よく聞きます。

 

あと、仲介店を持っている管理会社だと、そのまま管理業務に対するイメージに直結することも。

 

管理会社としても、ちょっともったいない気がします。

 

あと管理会社に何を求めるか？によって、選択肢が大きく変わると思います。

ぶっちゃけ、どの会社もそう大差はありません。

 

入居者からのクレーム対応等って、そんなに頻発はしないですしね。

そうなると、管理料を払ってまで、人にやってもらう必要があるのか？というところに行き着きます。

 

「収益を最大化させる」と言うことであれば、自主管理をやっていくのは、有りだと思います。

それなら、可能であれば、物件の掃除とかもご自身の方でされることを、オススメします。

 

物件に対する細かなことに、気づくようになるんですよ。

ここが汚れてきてるとか、どこどこがひび割れているとか。

また案外、ご自身でやれることも出てきたりして。

それを委託すると、結構な金額なんですよね。

 

そういう意味でも、収益を最大化させるということには、適してるかもしれません。

 

ただ主きを置くのが、空室発生時、次の入居者を捕まえてくる早さに、焦点を置くのであれば、やはり管理会社に委託してる方が早いです。

 

特に、仲介でのネットワークがある確立されていたり、仲介店を抱えている管理会社は、早い傾向にあります。

管理会社としても、自社が管理する物件の入居率は、営業する上で、大きな指標の一つになりますから。

 

どちらを取るかです。

 

まぁ1番最悪のパターンは、管理会社に委託して、毎月管理料を取られて、なかなか入居者を決めてこないパターン。

案外あるんですよね。

私のもとに、「何とか、ならんか？」とおっしゃってくる方は、大抵このパターンです。

 

この記事を読んでいる、勉強熱心なあなたなら、ハマる事は少ないかもしれませんが。

 

話は若干逸れますが、管理会社は一度決めたらと言って、ずっと同じ会社じゃないとダメだって事は全くありませんからね。

対応が悪ければ、どんどん変えればいい。

それぐらいの覚悟を持ってないと、管理会社に、いいようにやられますよ。

 

管理会社は、管理を委託するのではなくて、自分の代わりに働いてくれるように、管理しなければなりませんよ。

 

これは、チームを作り上げていく上で、大切なことです。

 

この点、お忘れなく。

 

管理会社に委託する、自主管理、どちらも一長一短あります。

それをわかった上で、管理を切り替えましょうね。

 

あなたは、管理業務を委託し続けますか？

ご自身でされますか？

 

 

−岸下　大輔