入居率アップにどれが最適？
kyoto-assist＠セブンイレブンの駐車場にて
この台風や地震、大雨の前に、あるオーナーと話していた内容です。
（こう書くと、今年は本当に災害が多いですね…）
「何をすれば、入居率が上がる？」
賃貸事業をされている方なら、気になることの一つですよね。
当然、入居率が上がれば、収益増になります。
空室は、気持ち的にもしんどい。
仮に、ローンが完済していても、です。
何かと悩みのタネになることも多い空室。
建物って不思議で、人が住まないと、劣化も早まります。
ストレス社会を生きる我々にとって、少しでもストレスを減らしたい。
そのオーナーが、
「管理会社にいっても、なかなか決めてこうへんねん。しかも、こうすれば入居が決まり易くなるって言ってきて…」
管理会社からは、
アクセントクロス、ユニットバスの中に横長のミラーの設置、キッチンにはダイノックシート貼り、インターネットの無料化
など。
確かに、どれも必要と考えても良さそうです。
様々提案された本人は、どれも納得をしていないようです。
そこで、「どうしたらいい？」と私に聞いてみた、ということです。
納得できない理由を聞くと、
① まず、どれも費用が掛かる。
② その費用はよしとしても、それをやって意味や効果があるのか？
③ その費用が、ペイできるのか？
と仰ってました。
確かにペイできるかどうかは、やってみないとわかりません。
どちらといえば、大目的は入居率を上げるために、必要な行動ですから。
確かに、不安要素もありますし、選ぶ際のストレスも多いもの。
でも本来、買い物をすることは、人は嬉しいはず。
だから、買い物って行ってしまうんですよね。
ましてや、事業として、経営として、新たな投資に、そのリターンを楽しんだり、どの戦略でいこうか？どう活かすか？など、楽しみながら、決めていくべきことなのに。
では、私の意見を言うと、
基本的な考えとしては、全てを一緒にするのは、避けた方がいいと思います。
基本的な考えなので、物件によっては、一緒にやらないとダメっていうのもありますよ。
でも、基本的には、全てを一緒にやらない。
工事会社としては、受注金額が上がるため、一緒に請けたいところでしょうけどね。
なぜか？というと、仮にすぐ効果がでて、満室になったとしても、どの打ち手が効果的だったのか分からないからです。
あと、まだ打つ手があるのは、安心感にも繋がります。
そして、費用の大小の考え方について。
費用を掛けないように、金額の安いことから考えがちですが、やはり、その費用分の効果しかありません。
過度に期待しては…。
でも、費用分での効果でも、100％のリターンなら、それはそれでいいですけどね。
ですので、一番大きな費用の掛かることと、小さな対策を同時に行うことをお勧めしています。
費用が高い対策は、先ほどのリターンを考えた場合、100％までいかなくとも、総額として大きなリターンになる可能性があります。
なぜ、小さな対策も同時に行うのかといいますと、
「何かに動き出すきっかけ」
とお考えください。
人は不安があるとき、うまくいかないときは、あまり動いていないときです。
人口減少で、世帯まで減少している、今の日本。
そこに、まだまだ続く、マンション・アパート・分譲系の建築による過剰供給。
どの物件も、入居率が下がる可能性を持っています。
どの物件が下がるのか？
それは、何も手入れされていない、対策がしきれていない物件です。
対策を講じないと、一向に下がっていくでしょう。
こういう話をすると、
「うちは、今まで大丈夫やったけど」
とよく耳にします。
確かに、その物件には、そのスタイルがピッタリだったのでしょう。
そこを捕えたのは、素晴らしいです。
でも、これからは違います。
確実に人口は減少しています。
だからこそ、その波に逆らう手立てが必要です。
で、話は戻りますが、やった対策を検証しながら、別の手を追加するかを検討します。
入居が決まったら、その入居者さんに、その部屋に決めた理由を聞いてください。
つまり、アンケートを取るんです。
その積み重ねを、次回以降に活かす。
あなたの物件は、他の物件にない魅力を、必ず持っています。
それを引き出すのが、あなたのお仕事ですよ。
あなたら、どんな手を打ちますか？
では、また明日。
PS
台風の被害対応で、見積りの提出や通常の工事に遅れが出て、本当に申し訳ございません。
できるだけ、急いで対応します。
それもあり、このメルマガはセブンイレブンの駐車場に、車を停めて書いてます。
ちょっと腰がイタイ…。
ー岸下 大輔
