京町家は儲かる？

@オフィスにて

 

 

通常の賃貸住宅で、新築に一番プレミアム価格がついて、貸し出し賃料が高い。

それはそうですよね？

 

「ここぞ」とばかりに、高値をつけて挑戦することだってできる。

 

それが新築というプレミア。

その建物としては、一度しかないチャンス。

 

何もかもが新品で、設備・機能だって最新鋭。

 

ただこれが10年もすると、様々な箇所が痛み始めて、手を入れなければならない状態がスタートしてきます。

 

 

資産という見方をすれば、減価償却できるものもどんどん減っていき、帳簿上の処理で言うと、価値がなくなっていく。

 

木造の償却年数は、22年。

鉄筋コンクリート造は47年なので、半分以下の年数です。

 

つまり、木造住宅であれば、築23年目以降の建物は、そのものの価値が無いという扱い…。

 

 

木造住宅といえど、それこそ、ピンキリだと思いませんか？

 

確かに、朽ちてしまって「ほんとにこんなもの価値ないわ(失礼しました)」

といいたくなるような、木造住宅もありますけどね。

 

そんな木造住宅でも、プレミア価格がつく建物があります。

 

しかも、新築ではなくて、かなり築年数が経っているもの。

それは、件名にもある、京町家。

 

もちろん、当時のままとはいきません。

 

昔ながらの良い部分を残しつつ、各種、現代の最新設備を取り入れます。

なんといっても京町家は寒い。この辺の対策も抜かりなく。

 

そういった大規模修繕をする、という前提はありますけども。

 

ちなみに、先日読んだ資料では、改修費が2,000万円かかったそうです。

 

ですが、近隣相場で同じような面積、もしくは間取りと比べた時に、その家賃の差は約10万円。

 

その京町家の家賃は、250,000円の家賃設定と聞きました。

 

 

戦前の建築で、ですよ。

しかもこの場合、表面利回りが、15%にも及びます。

 

なかなかの好物件ですよね。

収益物件は、利回りが全てではありませんが、一基準としては、やはり有効な指標。

 

それが15%ですから、かなりのものなんじゃないでしょうか？

7年で工事費は回収できます。

 

ただし、これは所有している場合の計算です。

もし、あなたが新規で購入する場合は、この利回りまでは、さすがにいきません。

 

ただ、京町家は通常の賃貸に限らず、民泊やゲストハウスなどという活用方法だけでなく、ご自身が住まうことも、転売も可能です。

 

民泊やゲストハウスの事業に特化してしまえば、事業としても成立していくのではないでしょうか。

 

 

まさに、減価償却からみた資産云々ではなく、付加価値をつけ投資する方法です。

だって、実物もありますから。

 

この手法は、何も京町家だけではありません。

一般の木造住宅でも、可能ですよ。

 

こちらは、また別の機会に。

 

 

ただし、京町家にしても、いいことばかりではありません。

 

資金的なところは、金融機関からの後押しがあれば、何とかなると思うのですが、やはりかなりの改修費になってしまいます。

また、築年数が築年数なので、簡易な工事で終えてしまうと、後々が大変。

 

そもそも、京町家は維持費に、ある程度、費用のかかる物件。

物件を継承していくって、本当に大変だなぁと思います。

 

以前にも書きましたが、2016年に京都市が行なった調査では、京町家の残存件数が40,140軒。空き家率は14.5%を記録します。

 

前回調査を行った7年前と比べて、5,600件の京町家が消失し、空き家率は4%も上昇しています。

 

平均すると、2〜3軒/日の京町家が消失しています。

現実は、予想外の厳しさもあるでしょうし。

 

 

でも、京都ブランドは、首都圏には大人気です。

その証拠に、建物バブルは続いてますし、京都特集をテレビ番組がやれば高視聴率、雑誌であれば売り上げ増が言われています。

 

この京町家、あなたなら、手をつけますか？つけませんか？

 

 

―岸下 大輔