@セブンイレブンの駐車場にて

 

 

この台風や地震、大雨の前に、あるオーナーと話していた内容です。

(こう書くと、今年は本当に災害が多いですね…)

 

「何をすれば、入居率が上がる?」

 

賃貸事業をされている方なら、気になることの一つですよね。

 

当然、入居率が上がれば、収益増になります。

空室は、気持ち的にもしんどい。

 

仮に、ローンが完済していても、です。

 

何かと悩みのタネになることも多い空室。

建物って不思議で、人が住まないと、劣化も早まります。

 

ストレス社会を生きる我々にとって、少しでもストレスを減らしたい。

 

そのオーナーが、

「管理会社にいっても、なかなか決めてこうへんねん。しかも、こうすれば入居が決まり易くなるって言ってきて…」

 

管理会社からは、

アクセントクロス、ユニットバスの中に横長のミラーの設置、キッチンにはダイノックシート貼り、インターネットの無料化

など。

 

確かに、どれも必要と考えても良さそうです。

 

様々提案された本人は、どれも納得をしていないようです。

そこで、「どうしたらいい?」と私に聞いてみた、ということです。

 

納得できない理由を聞くと、

① まず、どれも費用が掛かる。

② その費用はよしとしても、それをやって意味や効果があるのか?

③ その費用が、ペイできるのか?

と仰ってました。

 

確かにペイできるかどうかは、やってみないとわかりません。

どちらといえば、大目的は入居率を上げるために、必要な行動ですから。

 

確かに、不安要素もありますし、選ぶ際のストレスも多いもの。

 

でも本来、買い物をすることは、人は嬉しいはず。

だから、買い物って行ってしまうんですよね。

 

ましてや、事業として、経営として、新たな投資に、そのリターンを楽しんだり、どの戦略でいこうか?どう活かすか?など、楽しみながら、決めていくべきことなのに。

 

では、私の意見を言うと、

 

基本的な考えとしては、全てを一緒にするのは、避けた方がいいと思います。

基本的な考えなので、物件によっては、一緒にやらないとダメっていうのもありますよ。

 

でも、基本的には、全てを一緒にやらない。

工事会社としては、受注金額が上がるため、一緒に請けたいところでしょうけどね。

 

なぜか?というと、仮にすぐ効果がでて、満室になったとしても、どの打ち手が効果的だったのか分からないからです。

あと、まだ打つ手があるのは、安心感にも繋がります。

 

そして、費用の大小の考え方について。

 

費用を掛けないように、金額の安いことから考えがちですが、やはり、その費用分の効果しかありません。

過度に期待しては…。

 

でも、費用分での効果でも、100%のリターンなら、それはそれでいいですけどね。

 

 

ですので、一番大きな費用の掛かることと、小さな対策を同時に行うことをお勧めしています。

 

費用が高い対策は、先ほどのリターンを考えた場合、100%までいかなくとも、総額として大きなリターンになる可能性があります。

 

なぜ、小さな対策も同時に行うのかといいますと、

「何かに動き出すきっかけ」

とお考えください。

 

人は不安があるとき、うまくいかないときは、あまり動いていないときです。

 

人口減少で、世帯まで減少している、今の日本。

そこに、まだまだ続く、マンション・アパート・分譲系の建築による過剰供給。

 

どの物件も、入居率が下がる可能性を持っています。

 

どの物件が下がるのか?

それは、何も手入れされていない、対策がしきれていない物件です。

対策を講じないと、一向に下がっていくでしょう。

 

こういう話をすると、

「うちは、今まで大丈夫やったけど」

とよく耳にします。

 

確かに、その物件には、そのスタイルがピッタリだったのでしょう。

そこを捕えたのは、素晴らしいです。

 

でも、これからは違います。

確実に人口は減少しています。

 

だからこそ、その波に逆らう手立てが必要です。

 

で、話は戻りますが、やった対策を検証しながら、別の手を追加するかを検討します。

 

入居が決まったら、その入居者さんに、その部屋に決めた理由を聞いてください。

つまり、アンケートを取るんです。

 

その積み重ねを、次回以降に活かす。

 

あなたの物件は、他の物件にない魅力を、必ず持っています。

それを引き出すのが、あなたのお仕事ですよ。

 

あなたら、どんな手を打ちますか?

 

 

では、また明日。

 

 

PS

台風の被害対応で、見積りの提出や通常の工事に遅れが出て、本当に申し訳ございません。

できるだけ、急いで対応します。

 

それもあり、このメルマガはセブンイレブンの駐車場に、車を停めて書いてます。

ちょっと腰がイタイ…。

 

 

ー岸下 大輔